Locação Comercial: Lei do Inquilinato, Renovatória e Ação de Despejo

A locação comercial, juridicamente denominada locação não residencial, é uma das relações contratuais mais relevantes do direito imobiliário brasileiro. Diferentemente da locação residencial, ela é cercada de proteções específicas voltadas à preservação do ponto comercial e do fundo de comércio — bens incorpóreos cuja construção exige investimento prolongado em clientela, marca e localização. A Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) é o marco regulatório central, complementada por jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

O regime jurídico equilibra dois interesses legítimos: do locatário, que tem direito à manutenção de seu ponto comercial mediante a ação renovatória; do locador, que tem direito à retomada do imóvel em hipóteses específicas e à fixação de aluguel compatível com o valor de mercado. A operacionalização desse equilíbrio gera contencioso recorrente, especialmente em conjunturas de variação do valor de mercado dos imóveis e em situações de inadimplência.

Este artigo expõe o regime jurídico completo da locação comercial: tipos de contrato, requisitos da ação renovatória (art. 51), procedimento e prazos da renovação, hipóteses e modalidades de ação de despejo, ação revisional, jurisprudência consolidada do STJ sobre prazo máximo de renovação (REsp 1.990.552/RS) e regras de denúncia vazia.

Regime Jurídico e Tipos de Locação

A Lei 8.245/1991 disciplina as locações de imóveis urbanos, dividindo-as em três modalidades principais conforme a destinação:

• Locação residencial: imóveis destinados à moradia (arts. 46 a 50).
• Locação para temporada: uso de até 90 dias para fins de lazer, tratamento de saúde, etc. (arts. 48 a 50).
• Locação não residencial (comercial): imóveis destinados ao exercício de atividade empresarial, profissional, industrial ou educacional (arts. 51 a 57).

O regime comercial é caracterizado por proteções específicas ao locatário em razão do investimento na construção do ponto comercial: a possibilidade de renovação compulsória do contrato (ação renovatória), o direito à manutenção do contrato por prazo determinado e a vedação à retomada arbitrária durante a vigência contratual.

Princípios fundamentais

Três princípios estruturam a locação comercial. O primeiro é a proteção ao ponto comercial: o locatário que investe em clientela e organização tem direito à manutenção do ponto, salvo motivos específicos para retomada pelo locador. O segundo é a função social do contrato: a Lei 8.245/91 é informada pela função social tanto da propriedade quanto do contrato (CF art. 5º, XXIII; CC art. 421). O terceiro é o equilíbrio econômico: o locador tem direito a aluguel compatível com o mercado, podendo pleitear revisão judicial periódica.

Formação e Vigência do Contrato

O contrato de locação comercial pode ser celebrado por escrito ou verbalmente, embora a forma escrita seja amplamente recomendada e seja requisito para o ajuizamento da ação renovatória (art. 51, I). A vigência pode ser por prazo determinado ou indeterminado, com efeitos jurídicos distintos para fins de denúncia e renovação.

Contrato por prazo determinado

Em contrato por prazo determinado, o art. 4º da Lei 8.245/91 estabelece que durante o prazo estipulado para a duração do contrato, o locador não poderá reaver o imóvel alugado, salvo nas hipóteses específicas da lei (descumprimento contratual, falta de pagamento, infração legal, necessidade urgente de reparos, etc.).

Cláusulas contratuais que autorizem o locador a retomar o imóvel a qualquer tempo, sem motivação legal, são consideradas nulas. O TJ-PR, em julgado de 2024 (Apelação 0005787-24.2022.8.16.0129), reafirmou que cláusula permitindo retomada unilateral antes do término do contrato viola a teleologia da Lei 8.245/91 e a função social do contrato, devendo ter sua nulidade declarada.

Contrato por prazo indeterminado

Quando o contrato é por prazo indeterminado (originalmente ou por prorrogação automática após o término do prazo determinado), o locador pode utilizar a denúncia vazia em locações comerciais, com aviso prévio de 30 dias (art. 57). Nessas hipóteses, o locatário perde a proteção da renovatória se não tiver ajuizado a ação no prazo legal.

Ação Renovatória — Requisitos do Art. 51

A ação renovatória é o instrumento processual pelo qual o locatário comercial pleiteia judicialmente a renovação compulsória do contrato de locação, mesmo contra a vontade do locador. Está prevista nos arts. 51 a 57 da Lei 8.245/91 e tem procedimento especial regulado nos arts. 71 a 75.

Requisitos cumulativos

O art. 51 da Lei 8.245/91 estabelece três requisitos cumulativos para que o locatário tenha direito à renovação compulsória:

1. Contrato por escrito e com prazo determinado: contratos verbais ou por prazo indeterminado não admitem renovação compulsória, embora possam ser objeto de novas negociações entre as partes.
2. Prazo mínimo de 5 anos: o contrato a renovar, ou a soma dos prazos ininterruptos de contratos escritos celebrados entre as mesmas partes, deve totalizar no mínimo 5 anos. A soma é admitida desde que não haja descontinuidade entre os contratos (acessio temporis).
3. Mesmo ramo de comércio por 3 anos: o locatário deve estar explorando, no imóvel, comércio no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos imediatamente anteriores à propositura da ação.

A ausência de qualquer dos requisitos afasta o direito à renovação compulsória, embora não impeça nova negociação contratual entre as partes em bases voluntárias.

Prazo para ajuizamento

A ação renovatória deve ser ajuizada no intervalo entre 1 ano e 6 meses anteriores ao término do contrato em vigor (art. 51, § 5º). Esse prazo é decadencial: ajuizamento fora desse intervalo (antes ou depois) gera a perda do direito à renovação compulsória, ainda que os requisitos do art. 51 estejam preenchidos.

O cuidado com o prazo é determinante. O locatário que perde o intervalo do art. 51, § 5º não pode mais renovar judicialmente o contrato, ficando sujeito à boa vontade do locador para uma nova locação. Trata-se de prazo decadencial substancial.

Quadro: Requisitos e Procedimento da Renovatória

Aspecto	Regra Legal	Fundamento
Forma do contrato	Escrito e com prazo determinado	Lei 8.245/91, art. 51, I
Tempo mínimo de contrato	5 anos (próprio ou pela soma de contratos sucessivos)	Lei 8.245/91, art. 51, II
Mesma atividade empresarial	3 anos no mesmo ramo	Lei 8.245/91, art. 51, III
Prazo para ajuizamento	Entre 1 ano e 6 meses antes do término	Lei 8.245/91, art. 51, § 5º
Prazo máximo da renovação	5 anos	Súmula 178 STF; REsp 1.990.552/RS STJ
Aluguel provisório	Fixação pelo juiz na contestação (até 80% do pedido do locador)	Lei 8.245/91, art. 72, § 4º
Hipóteses de exceção de retomada	Reformas, uso próprio, transferência de estabelecimento (art. 52)	Lei 8.245/91, art. 52
Mandado de despejo (se improcedente)	6 meses após trânsito em julgado para desocupação voluntária	Lei 8.245/91, art. 74
Cabimento de recurso	Apelação com efeito suspensivo conforme regra geral CPC	Lei 8.245/91, arts. 71-75

Prazo Máximo da Renovação: REsp 1.990.552/RS

Tema historicamente controvertido era o prazo da renovação compulsória. O art. 51 da Lei 8.245/91, em interpretação literal, sugeria que a renovação ocorreria pelo mesmo prazo do contrato anterior — se o contrato vigente tinha 10 anos, a renovação seria por 10 anos.

Posição do STJ

O STJ, no entanto, pacificou orientação diversa. No REsp 1.990.552/RS (relator Min. Raul Araújo, j. 17/05/2022, Quarta Turma), reafirmou jurisprudência consolidada da Corte: o prazo máximo da renovação compulsória do aluguel comercial é de 5 anos, ainda que o contrato inicial tenha duração superior.

A fundamentação é dupla. Primeiro, interpretação sistemática: a expressão “por igual prazo” no art. 51 deve ser lida em conjunto com o inciso II, que estabelece o quinquênio como referência para aquisição do direito à renovação. Segundo, racionalidade econômica: permitir renovação por prazos superiores desestimularia contratos de locação comercial mais longos, pois ensejaria, na prática, a expropriação do imóvel do proprietário, especialmente considerando que sucessivas renovatórias podem ser propostas.

Convergência com a Súmula 178 do STF

A orientação do STJ converge com a Súmula 178 do STF, originalmente formulada à luz do Decreto 24.150/1934 (Lei de Luvas, anterior à Lei 8.245/91), segundo a qual “não excederá de cinco anos a renovação judicial de contrato de locação”. A regra permanece aplicável sob o regime atual.

Para o locatário, essa orientação tem efeito prático relevante. Ao final do quinquênio da renovação, novo pedido de renovação pode ser ajuizado, sujeito aos mesmos requisitos. O ciclo pode se repetir indefinidamente, sempre por 5 anos, desde que mantidos os requisitos do art. 51.

Hipóteses de Exceção de Retomada (Art. 52)

Mesmo preenchidos os requisitos da renovação compulsória, o locador pode opor exceção de retomada nas hipóteses do art. 52 da Lei 8.245/91:

1. Reformas que importem em radical transformação: obras determinadas pelo Poder Público ou que aumentem o valor do imóvel.
2. Uso próprio: o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente vai utilizar o imóvel para si, em ramo distinto do exercido pelo locatário.
3. Transferência de estabelecimento: existente há mais de 1 ano, sendo o detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

A exceção de retomada deve ser arguida na contestação da ação renovatória, sob pena de preclusão. Comprovados os requisitos, o juiz julga improcedente a renovatória e determina o despejo do locatário, com prazo de 6 meses para desocupação voluntária (art. 74).

Indenização pelo ponto comercial

Em duas hipóteses específicas, o art. 52, § 3º, da Lei 8.245/91 estabelece que o locador deve indenizar o locatário pela perda do ponto comercial: (a) quando o pretendente de novo aluguel for empresa do mesmo ramo do locatário, em concorrência desleal; (b) quando, sob o pretexto de uso próprio ou transferência de estabelecimento, o imóvel for destinado a outra finalidade ou ficar desocupado por mais de 3 meses sem motivo justificado.

A indenização compreende lucros cessantes, mudanças de instalações e perda do lugar. Sua mensuração depende de prova pericial e leva em conta o tempo de exploração do ponto, a clientela conquistada e os investimentos realizados.

Ação de Despejo

A ação de despejo é o instrumento processual para a retomada do imóvel locado. A Lei 8.245/91, nos arts. 59 a 66, estabelece procedimento específico e hipóteses fundamentadoras. As principais modalidades em locação comercial são:

Despejo por falta de pagamento

Hipótese mais comum. O locador ajuíza a ação alegando inadimplência do aluguel ou de encargos (condomínio, IPTU, etc.). O art. 62 estabelece procedimento especial: o locatário tem 15 dias para purgar a mora, ou seja, pagar a totalidade dos valores devidos com juros, multa e honorários advocatícios, evitando o despejo.

A purgação da mora pode ser exercida apenas uma vez a cada 24 meses (art. 62, § único). Se o locatário já purgou a mora em ação anterior nesse intervalo, perde o direito e o despejo é decretado.

Despejo por descumprimento contratual

Hipótese cabível quando o locatário descumpre cláusula contratual ou obrigação legal (ex.: uso diverso do contratado, danos ao imóvel, sublocação não autorizada). Não há purgação da mora; a defesa do locatário deve atacar a alegação de descumprimento.

Despejo para uso próprio, reforma ou transferência

Aplicável após o término do contrato por prazo determinado, ou em contratos por prazo indeterminado. As hipóteses são semelhantes às exceções de retomada do art. 52, exigindo prova dos requisitos.

Despejo por denúncia vazia

Em contratos por prazo indeterminado, o locador pode promover o despejo sem alegar motivo específico, com aviso prévio de 30 dias (art. 57). É a chamada denúncia vazia, possível em locações comerciais a partir da prorrogação por prazo indeterminado.

Prazos para desocupação

Decretado o despejo, o prazo de desocupação varia: 15 dias em despejo por falta de pagamento ou descumprimento (art. 63, § 1º, b); 30 dias em despejo por denúncia vazia (art. 63, § 1º, a); 6 meses em despejo decorrente de improcedência de renovatória (art. 74). Existe possibilidade de antecipação por tutela (art. 59, § 1º) com depósito de caução em algumas hipóteses específicas.

Ação Revisional de Aluguel

A Lei 8.245/91 disciplina a revisão judicial do aluguel nos arts. 68 a 70 (procedimento) e estabelece o prazo de 3 anos para revisão sem pacto entre as partes (art. 19). Findo o triênio, qualquer das partes pode propor ação revisional para ajuste do aluguel ao valor de mercado.

A revisional tem natureza dúplice: tanto o locador (geralmente buscando aumento) quanto o locatário (buscando redução) podem propor a ação. O procedimento envolve prova pericial obrigatória para mensurar o aluguel de mercado, sendo o aluguel provisório fixado pelo juiz no recebimento da inicial em até 80% do pedido (art. 68, § 1º).

É frequente que a revisional seja proposta cumulada ou em conjunto com a renovatória, principalmente quando o locador exerce direito de retomada com base em discordância sobre o valor do aluguel renovado. A ação renovatória inclui, por padrão, a fixação do novo aluguel (art. 72), tornando desnecessária revisional separada.

Obrigações das Partes

As obrigações estruturais do locador e do locatário estão nos arts. 22 a 25 (locador) e 23 a 27 (locatário) da Lei 8.245/91. Algumas merecem destaque na locação comercial:

Obrigações do locador

• Entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina (art. 22, I).
• Garantir o uso pacífico do imóvel durante o locação (art. 22, II).
• Manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel (art. 22, III).
• Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação (art. 22, IV).
• Pagar impostos e taxas (IPTU), salvo disposição contratual transferindo ao locatário (art. 22, VIII).

Obrigações do locatário

• Pagar pontualmente o aluguel e encargos (art. 23, I).
• Usar o imóvel conforme convencionado (art. 23, II).
• Restituir o imóvel, finda a locação, em estado em que o recebeu (art. 23, III).
• Comunicar ao locador defeitos cuja reparação caiba a este (art. 23, IV).
• Pagar encargos cuja responsabilidade lhe foi atribuída (taxas, condomínio ordinário) (art. 23, XII).

Despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio

O art. 22, X, e o art. 23, XII, da Lei 8.245/91 estabelecem regra distributiva: despesas ordinárias de condomínio (manutenção corrente, salários, consumo) ficam a cargo do locatário; despesas extraordinárias (obras estruturais, fundo de reserva, indenizações) ficam a cargo do locador. A correta classificação é fonte frequente de litígio entre as partes, especialmente em condomínios comerciais com obras de modernização.

Garantias Locatícias

A Lei 8.245/91, no art. 37, estabelece quatro modalidades de garantia que podem ser exigidas em contratos de locação, sendo vedada cumulação simultânea de mais de uma garantia (art. 37, parágrafo único). As modalidades são:

1. Caução: em dinheiro (limitada a 3 meses de aluguel, depositada em caderneta de poupança), em bens móveis ou imóveis. A caução em imóvel exige averbação na matrícula.
2. Fiança: garantia pessoal prestada por terceiro (fiador). É a modalidade mais comum em locações comerciais de menor porte. O fiador responde solidariamente com o locatário pelos débitos do contrato.
3. Seguro-fiança locatícia: apólice contratada pelo locatário em seguradora autorizada, que cobre o locador em caso de inadimplência.
4. Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: modalidade incluída pela Lei 11.196/2005, especialmente útil em locações de alto valor.

A vedação à cumulação tem por objetivo evitar onerosidade excessiva ao locatário. Cláusulas contratuais que exijam, por exemplo, fiança e seguro-fiança simultaneamente são consideradas nulas. A escolha da modalidade cabe às partes na negociação, sendo recomendável que o contrato preveja expressamente a modalidade adotada e as consequências da extinção da garantia durante a vigência (ex.: morte ou exoneração do fiador, vencimento do seguro).

Substituição da garantia

O art. 40 da Lei 8.245/91 permite ao locador exigir nova garantia em casos de extinção ou alteração substancial da garantia original (morte, ausência, falência ou exoneração do fiador; extinção da pessoa jurídica fiadora; venda ou cessão do bem objeto de caução real). O locatário tem prazo de 30 dias para apresentar nova garantia, sob pena de despejo.

Locação em Shopping Centers

A locação em shopping centers tem regime parcialmente diferenciado, previsto no art. 54 da Lei 8.245/91. Embora aplicável o regime geral da locação não residencial, há regras específicas que refletem a particularidade dessa relação contratual.

Prevalência das condições livremente pactuadas

O art. 54 estabelece que prevalecem as condições livremente pactuadas nos contratos de locação de espaços em shopping center, observados os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato. Trata-se de reconhecimento legal da especificidade dessa relação, em que o empreendedor do shopping organiza o mix de lojas, define horários de funcionamento, regulamenta condutas e cobra encargos variáveis ligados ao desempenho do empreendimento.

Aluguel variável e cobrança de luvas

Diferentemente da locação comercial comum, em shopping centers é comum o aluguel composto por parte fixa e parte variável (percentual do faturamento da loja). Também é frequente a cobrança de “luvas” ou “res sperata” pela entrada inicial no empreendimento, contraprestação pelo direito de explorar ponto no centro comercial. Essas práticas, embora controvertidas em outras modalidades, são aceitas em shopping centers por se enquadrarem na especificidade do art. 54.

Décimo terceiro aluguel e encargos extras

Frequentes em shopping centers são o “13º aluguel” (cobrado no mês de maior movimento, geralmente dezembro), os fundos de promoção e marketing, e as cotas de despesas condominais específicas. Todos esses encargos devem estar expressamente previstos em contrato. O STJ tem jurisprudência admitindo essas cobranças quando livremente pactuadas, mas afastando-as quando configurarem onerosidade excessiva ou ausência de previsão contratual clara.

Ação renovatória em shopping center

A ação renovatória aplica-se às locações em shopping center, mas o pedido de retomada pelo empreendedor para mudança do mix de lojas (interesse legítimo do shopping) tem sido admitido pela jurisprudência como hipótese de exceção válida, desde que comprovado o interesse no reordenamento comercial.

Considerações para a Prática

A locação comercial exige atenção a aspectos estratégicos para ambas as partes. Para o locatário, a observação rigorosa do prazo decadencial da renovatória (1 ano a 6 meses antes do término) é determinante. Para o locador, a redação cuidadosa de cláusulas contratuais — especialmente sobre reajustes, garantias (fiança, caução, seguro-fiança) e responsabilidades por reformas — protege contra litígios futuros.

Em períodos de inflação elevada ou volatilidade econômica, a previsão contratual de índices de reajuste compatíveis (IGP-M, IPCA, INPC) e a celebração de aditivos contratuais consensuais reduzem a litigiosidade. Para aspectos correlatos do regime imobiliário, consulte nossas análises sobre contratos de compra e venda de imóvel e distrato imobiliário e a Lei 13.786/2018.

FAQ — Perguntas Frequentes

Quais são os requisitos para a ação renovatória de aluguel comercial?

São três requisitos cumulativos, previstos no art. 51 da Lei 8.245/91: (i) contrato celebrado por escrito e com prazo determinado; (ii) prazo mínimo de 5 anos, contado do contrato vigente ou da soma de contratos escritos ininterruptos entre as mesmas partes (acessio temporis); (iii) exploração do mesmo ramo comercial pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos imediatamente anteriores à ação. A ausência de qualquer requisito afasta a renovação compulsória, embora não impeça nova negociação voluntária com o locador.

Qual é o prazo máximo da renovação compulsória?

Cinco anos, mesmo que o contrato original tenha duração superior. O STJ pacificou esse entendimento no REsp 1.990.552/RS (relator Min. Raul Araújo, 2022), reafirmando jurisprudência anterior e a Súmula 178 do STF. A racionalidade é evitar o desestímulo a contratos de locação comercial longos: permitir renovação por períodos superiores levaria, na prática, à expropriação do imóvel pelo locatário, especialmente porque sucessivas renovatórias podem ser propostas, sempre por quinquênios.

Qual é o prazo para ajuizar a ação renovatória?

Entre 1 ano e 6 meses anteriores ao término do contrato em vigor (art. 51, § 5º, Lei 8.245/91). Trata-se de prazo decadencial: ajuizamento fora desse intervalo (antes ou depois) gera perda do direito à renovação compulsória, ainda que estejam preenchidos os demais requisitos do art. 51. O locatário que perde esse prazo fica sujeito a nova negociação voluntária com o locador, sem possibilidade de obrigar judicialmente a renovação.

Pode o locador retomar o imóvel mesmo cumpridos os requisitos da renovação?

Sim, mediante exceção de retomada arguida na contestação da renovatória. O art. 52 da Lei 8.245/91 estabelece três hipóteses: (i) reformas que importem em radical transformação do imóvel ou determinadas pelo Poder Público; (ii) uso próprio do locador, cônjuge, ascendente ou descendente, em ramo distinto do explorado pelo locatário; (iii) transferência de estabelecimento existente há mais de 1 ano, em que o detentor da maioria do capital seja o locador ou parente próximo. Se a retomada for por uso próprio ou transferência e o imóvel não tiver a destinação alegada, o locador deve indenizar o locatário pelo ponto comercial.

O que é purgação da mora na ação de despejo por falta de pagamento?

É o pagamento integral, pelo locatário, dos valores devidos (aluguel, encargos, juros, multa, honorários advocatícios), realizado no prazo de 15 dias após a citação na ação de despejo por falta de pagamento (art. 62, Lei 8.245/91). A purgação evita o decreto de despejo e mantém a locação. O direito à purgação só pode ser exercido uma vez a cada 24 meses; se o locatário já purgou mora em ação anterior nesse intervalo, perde o direito e o despejo é decretado.

É possível denúncia vazia em locação comercial?

Apenas em contratos por prazo indeterminado. Em contratos por prazo determinado, o art. 4º da Lei 8.245/91 veda a retomada do imóvel pelo locador durante o prazo estipulado, salvo nas hipóteses específicas da lei (descumprimento, inadimplência, etc.). Quando o contrato se transforma em por prazo indeterminado (por prorrogação automática após o término do prazo determinado), o locador pode utilizar a denúncia vazia com aviso prévio de 30 dias (art. 57). Cláusulas contratuais que autorizem retomada arbitrária durante o prazo determinado são consideradas nulas (TJ-PR, Apelação 0005787-24.2022.8.16.0129).

Quais despesas de condomínio são do locatário e quais do locador?

A Lei 8.245/91 estabelece regra distributiva nos arts. 22, X, e 23, XII. Despesas ordinárias de condomínio (manutenção corrente, salários e encargos dos empregados, consumo de água, luz e gás de áreas comuns, limpeza, conservação, pequenos reparos) cabem ao locatário. Despesas extraordinárias (obras estruturais, reforma do prédio, indenizações trabalhistas decorrentes de demissões anteriores ao início da locação, fundo de reserva, instalação de equipamentos novos) cabem ao locador. Em condomínios comerciais com obras de modernização, a correta classificação é frequente fonte de litígio.

Conclusão

A locação comercial, regida pela Lei 8.245/1991, é regime jurídico específico que equilibra a proteção ao ponto comercial do locatário com os direitos de propriedade e retomada do locador. A ação renovatória, com seus requisitos cumulativos do art. 51 e o prazo máximo de 5 anos consolidado pelo STJ, é o instrumento central de proteção ao fundo de comércio. As ações de despejo, em suas diversas modalidades, e a ação revisional completam o arcabouço processual. Para empresas locatárias e proprietários de imóveis comerciais, o domínio do regime jurídico é determinante para a segurança das relações contratuais e a prevenção de litígios.